Fusions & Acquisitions, La première revue des raprochements d'entreprises

ÉDITORIAL

Le M&A dans l’immobilier : une activité à part entière

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Immobilier et M&A sont étroitement liés. Dans de nombreuses opérations de fusions-acquisitions et de buy-out, l’immobilier fait, en effet, partie du périmètre repris. Lorsqu’il est logé au sein d’une société, un actif immobilier peut même faire l’objet d’un deal de M&A à part entière. C’est le cas dans la plupart de grosses cessions immobilières. Pendant longtemps, les Classements des banques d’affaires ne tenaient pas compte des opérations réalisées dans l’immobilier. Mais les enjeux et les montants devenaient de plus en plus importants et les « classeurs » ont tous fini par « céder ». Aujourd’hui, personne ne se pose de questions sur la présence dans les league tables de deals qui portent sur une tour à La Défense ou bien sur un ensemble immobilier en plein cœur de Paris. Du moment où des équipes M&A interviennent dans une exécution M&A et le montant est conséquent, l’opération peut faire partie des Classements.
Cependant, il ne faut pas oublier qu’il s’agit d’opérations très spécifiques dont l’exécution demande un vrai savoir-faire dans le secteur immobilier. Aujourd’hui, de nombreux conseils juridiques et financiers disposent de professionnels dédiés au sein de leurs équipes. Ceux-ci sont capables d’apporter des réponses concernant la composante immobilière des transactions… non seulement aux entreprises mais aussi aux fonds d’investissement dont la plupart dispose aujourd’hui d’une équipe d’investissement immobilier. Cette activité peut constituer l’objet même d’une société d’investissement. C’est notamment le cas de Novaxia, dont le fondateur est interviewé dans ce numéro. La logique d’investissement et les taux de rendement visés restent ceux d’un fonds mais l’objet d’investissement exige un suivi particulier, notamment côté juridique et fiscal.
Un autre sujet important est la gestion de l’immobilier du domaine public et la possibilité d’attirer les acteurs privés, comme l’a fait la SNI, avec notamment la création récente du premier « social impact bond » de taille importante (200 millions d’euros), une première au niveau mondial. Il s’agit d’« Hémisphère ». Ce nouveau fonds d’hébergement d’urgence réunit six investisseurs institutionnels : Aviva, BNP Paribas-Cardif, la Caisse des dépôts, CNP, MAIF et Pro BTP. Il a déjà repris 70 bâtiments (dont 62 hôtels) auprès d’Accor et envisage l’acquisition d’une trentaine d’autres établissements pour compléter le dispositif. La SNI est convaincue que le « social impact bond » a un grand avenir car « une partie du logement social peut sans doute être financée de cette façon ». Les investisseurs seraient très demandeurs de ce type de projets où la composante financière côtoie la composante sociale, avec de vrais objectifs à la clé et une partie variable de la rémunération liée aux résultats des programmes.
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