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DOSSIERS

SNI, n°1 français du logement, crée avec sa filiale AMPERE Gestion le premier « social impact bond » de taille significative

Entretien avec Vincent Mahé,
Membre du Directoire,
Secrétaire Général du Groupe SNI
et président d’AMPERE Gestion


© Christophe Caudroy

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La Société Nationale Immobilière (SNI) - filiale à 100% de la Caisse des dépôts - est aujourd’hui le premier acteur du logement en France.
Née en 1961 dans le giron du ministère de la Défense, la SNI avait à l’origine pour objet de loger le personnel des armées. Avec l’arrivée à sa tête d’André Yché en 1999, elle s’est rapidement développée. « Il a amené la société sur une trajectoire de croissance qui a conduit la SNI à travailler non seulement pour le Ministère de la Défense, mais aussi pour d’autres grandes entités de la sphère publique, et à développer un important patrimoine de logements via la reprise de portefeuilles et de participations ... Aujourd’hui, la SNI est un groupe totalisant près de 350.000 logements… Nous sommes en train d’étudier la reprise de sociétés d’outre-mer qui porteraient ce nombre à 420.000», précise Vincent Mahé.

Le premier acteur du logement en France
La SNI est présente dans le logement social (avec près de 185.000 logements), mais aussi dans le logement non réglementé (90.000 logements) et dans l’hébergement social, à travers sa filiale Adoma, qui gère centres d’hébergement et foyers de travailleurs (75.000 logements). « Sur ces trois secteurs d’activité, la SNI est le premier acteur national, avec la volonté d’agir sur toute la chaîne du logement et de l’hébergement », souligne Vincent Mahé.
Le groupe s’est constitué depuis une quinzaine d’années de manière progressive, à travers la reprise de patrimoines existants et une politique résolue de rotation de ses actifs, en construisant et en vendant chaque année plusieurs milliers de logements. Plusieurs étapes rythment cette croissance : entre 2005 et 2007, la SNI a pris le contrôle d’importants parcs de logements sociaux. En 2008 puis en 2010, elle a accompagné le plan de relance de l’immobilier par des acquisitions soutenues auprès des promoteurs. En 2011, elle est entrée au capital d’Adoma pour y mettre en œuvre un plan de redressement à l’issue duquel elle a pris le contrôle de la société : l’ex-Sonacotra, créée à l’origine pour héberger les travailleurs algériens venus en France pendant les Trente Glorieuses, connaissait en effet de graves difficultés. « La SNI a apuré la situation… Aujourd’hui, Adoma dégage un bon résultat d’exploitation et a retrouvé le chemin de la croissance », commente Vincent Mahé.

Un développement qui passe par des capitaux externes, à travers une société de gestion adossée aux métiers de la SNI et de la Caisse des dépôts
Depuis 2012, le groupe a amorcé une nouvelle phase de sa croissance, avec le développement d’une activité de gestion pour compte de tiers. « Du côté de la SNI, c’est la possibilité de continuer à se développer en s’appuyant sur des capitaux extérieurs ; pour les investisseurs qui nous font confiance, c’est une façon de bénéficier des outils industriels que la SNI a mis en place pour construire, entretenir et gérer d’importants parcs de logements ou d’actifs immobiliers». Ce pôle géré connaît une croissance rapide : il représente déjà une capacité d’investissement de plus de 5 milliards d’euros.
Pour piloter cette nouvelle activité, le Groupe SNI s’est doté d’une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers, AMPERE. « En 2014, nous avons lancé le Fonds de Logement Intermédiaire (FLI) : avec une capacité d’investissement de 1,8 milliard, soit 10.000 logements, il réunit plus de 17 investisseurs institutionnels » (ACM, AG2R, Areva, Aviva, Allianz, BNP Paribas-Cardif, CNP, EDF Invest, ERAFP, FRR, Generali, Malakoff-Mederic, MAIF, Natixis, Neuflize ABN AMRO, Predica, SMABTP). « En novembre 2015, un deuxième fonds intermédiaire a été créé pour construire 13.000 logements. Depuis septembre 2016, nous gérons également Foncière Développement Tourisme ».
« Ce qui permet au Groupe SNI de s’ouvrir ainsi à des partenaires externes, c’est une solide plate-forme de production. Dans un environnement immobilier où l’on raisonne souvent en termes d’opérations à l’unité, voire de « coups », la particularité de la SNI est d’avoir mis en place une organisation industrielle » explique Vincent Mahé. Quel que soit leur statut, les différentes sociétés du groupe font appel à des « usines » communes, organisées sous forme de groupements d’intérêt économique, pour le développement, l’entretien du patrimoine, ou encore, par exemple, l’informatique et le numérique. Cela permet à la fois d’accroître le professionnalisme des équipes en les spécialisant et de faire jouer à plein l’effet de volume et les économies d’échelle. Les fonds que la SNI a développés depuis quelques années s’appuient sur ces plates-formes industrielles et sur le réseau du groupe, qui couvre l’ensemble du territoire.
L’outil ne fonctionne d’ailleurs pas au bénéfice exclusif d’investisseurs privés : la SNI le met également à disposition d’autres bailleurs sociaux. « Par exemple, Grand Paris Habitat, notre plate-forme de production et de valorisation du patrimoine en Ile-de-France, compte parmi ses adhérents nos filiales régionales, mais aussi des organismes du monde HLM extérieurs au groupe, comme Hauts-de-Seine Habitat, Val d’Oise Habitat, Versailles Habitat ou l’OPH de Bagnolet», commente notre interlocuteur.
« A travers cet outil industriel, nous pouvons proposer aux grands gestionnaires d’épargne d’investir dans une gamme d’actifs immobiliers élargie. Cela permet de desserrer un peu la concurrence à l’acquisition, en particulier dans le contexte actuel où l’afflux de liquidités tire les prix vers le haut. L'outil de la SNI donne par ailleurs une grande sûreté dans l’exécution du plan d’affaires. C’est ce qu’a montré le très bon démarrage des fonds de logement intermédiaire ». A mi-chemin entre le logement libre et le logement social, ce nouveau produit créé en 2014 a nourri les deux premiers fonds d’AMPERE et vise à développer rapidement un parc de logements abordables. Les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés (à des niveaux plus élevés que dans le logement social, permettant à l’ensemble des classes moyennes d’être éligibles). En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une TVA à 10% et d’une exonération de taxe foncière pendant la durée de détention. Après une période comprise entre 10 et 15 ans, le loyer cesse d’être plafonné et l’investisseur a la possibilité de céder librement le bien. « Près de trois ans après la création du fonds de logement intermédiaire », souligne Vincent Mahé, « les objectifs sont dépassés, que ce soit en termes de rythme d’acquisitions, de qualité des emplacements, de taux d’occupation, de rentabilité financière ou de valorisation des parts ».
Comment l’avenir se présente-t-il, au milieu des incertitudes actuelles ? « Nous souhaitons continuer notre développement, en restant fidèles à ce qui fait la particularité d’AMPERE Gestion », répond Vincent Mahé : « proposer aux investisseurs des projets immobiliers auxquels ils n’ont pas directement accès, intégrant souvent une dimension de responsabilité sociale, en nous appuyant sur les métiers et le réseau de la SNI et de la Caisse des dépôts. Cet adossement aux équipes opérationnelles du groupe plutôt qu’à des prestataires externes renforce la traçabilité de la gestion et la capacité à respecter les plans d’affaires».
Au-delà des fluctuations de marché, la stratégie de la SNI s’insère dans trois grandes tendances : la métropolisation d’abord, avec un regroupement de la population dans une dizaine de grandes villes, notamment sur l’arc de cercle qui remonte de Marseille et Lyon pour aboutir à Paris et se prolonger jusqu’à la côte atlantique. Dans ces zones tendues, la demande de logements, d’équipements, d’infrastructures est forte : pour y répondre, la Caisse des dépôts et la SNI ont entamé une réflexion sur la création de fonds territoriaux, autour du Grand Paris et du Grand Lyon. La seconde tendance, c’est l’allongement de la vie, qui fait qu’une personne connaît désormais plusieurs cycles d’investissement et de désinvestissement immobiliers. Enfin, la troisième tendance concerne le numérique. « Comme l’ensemble des acteurs économiques, les bailleurs doivent veiller à ne pas se couper de leurs clients et à leur proposer de nouvelles offres. La SNI développe ainsi un service qui permet aux personnes à la recherche d’un logement de constituer leur dossier en ligne et de mener toute la procédure de manière dématérialisée, jusqu’à la signature du bail. Les locataires bénéficient également de services numériques, à travers un extranet ».

« Hemisphère », nouveau fonds dédié à l’hébergement d’urgence
Actuellement, AMPERE est en train de boucler son dernier fonds. Baptisé « Hémisphère », il s’agit d’un fonds à impact social (« social impact bond ») de 200 millions d’euros.
Apparus dans le monde anglo-saxon, les social impact bonds permettent de faire financer un programme social par un acteur privé dont la rémunération est totalement ou partiellement liée au résultat. Le premier social bond visait l’accompagnement des détenus de la prison de Peterborough (Royaume-Uni) à leur remise en liberté, avec une rémunération qui n’était versée que si un taux minimum de réinsertion était atteint.
Avec un fonds de 200 millions, la SNI et AMPERE franchissent une nouvelle étape dans ce domaine, où la plupart des projets ne mobilisent que quelques millions d’euros. « Il s’agit de la plus grosse opération réalisée à notre connaissance », dit Vincent Mahé.
« Hémisphère » vise à doter l’Etat de nouveaux moyens d’organiser l’hébergement d’urgence et l’accompagnement social des publics en difficulté. Même si la France n’est pas le pays européen le plus touché, la récente crise migratoire a en effet submergé des structures d’accueil déjà saturées. L’Etat a réagi en louant des chambres d’hôtel dans le secteur privé. Mais cette solution atteint vite ses limites en raison de son coût pour les finances publiques et des problèmes de sécurité qu’elle pose, l’environnement hôtelier ne permettant pas à des familles, par exemple, de faire la cuisine.
De son côté, à travers sa filiale Adoma, le Groupe SNI disposait d’un opérateur capable d’intervenir auprès de ces publics et de mener un véritable accompagnement social. Avec le vieillissement de sa clientèle historique et la reprise de la société par le Groupe SNI, l’ex-Sonacotra a mis en place une nouvelle activité d’hébergement pour les personnes touchées par l’exclusion ou pour les migrants. Cet axe de développement l’a déjà conduite à gérer près de 20.000 places d’hébergement d’urgence, ce qui fait d’elle le premier opérateur sur ce secteur. Ouvrir 10.000 places supplémentaires en un an représente néanmoins un vrai défi : Adoma a les capacités opérationnelles pour réussir cette montée en charge, mais il fallait trouver les bâtiments et surtout les financer, et Adoma ne pouvait compter sur ses ressources propres, qui sont déjà engagées dans un plan de plus de deux milliards nécessaire à la rénovation de ses foyers. « Il fallait trouver des capitaux externes, d’où l’idée d’un fonds », explique Vincent Mahé.
« Hémisphère » réunit six investisseurs institutionnels : Aviva, BNP Paribas-Cardif, la Caisse des dépôts, CNP, MAIF et Pro BTP. Sa création permet l’achat d’une centaine d’hôtels économiques qui seront transformés en centres d’hébergement à vocation sociale, moyennant des travaux importants. Le calendrier est serré. « Nous avons à peine trois mois pour faire les travaux. A ce jour, nous avons acheté environ 70 bâtiments dont 62 hôtels auprès d’ACCOR et nous envisageons l’acquisition d’une trentaine d’autres établissements pour compléter le dispositif. La mise en service des hôtels déjà acquis est prévue avant l’été… c’est donc tout le réseau d’Adoma qui s’est mobilisé pour travailler sur le projet depuis plusieurs mois », note Vincent Mahé.
« Hémisphère » s’inscrit ainsi à la croisée de trois logiques convergentes. Pour l’Etat c’est une manière de mieux assurer l’accompagnement social des publics concernés tout en réalisant une économie de plus de 40 % sur le coût d’hébergement. Pour Adoma, c’est un accélérateur de croissance, qui lui permet d’augmenter de 50 % en un an son activité d’hébergement d’urgence. Pour ACCOR, c’est l’occasion d’accélérer le repositionnement de son hôtellerie d’entrée de gamme sur un nouveau concept.
Le modèle économique de cette opération ? Les investisseurs d’ « Hémisphère » perçoivent un loyer sécurisé d’Adoma, dans le cadre d’un bail ferme, et un complément de revenu variable qui dépend de l’atteinte d’objectifs non financiers, dans la logique des social impact bonds. Ces objectifs dérivent directement du cahier des charges d’un accompagnement social réussi. Les principaux indicateurs portent sur la scolarisation des enfants, l’ouverture de droits sociaux et la conduite des démarches administratives, la part du public bénéficiant d’un programme personnalisé d’insertion ainsi que celle pour laquelle une solution pérenne de relogement est trouvée. Un audit indépendant sera chargé d’évaluer tous les ans l’atteinte des objectifs et d’arrêter la prime de performance. L’auditeur proposera également des actions correctrices.
La part variable de la rémunération ne représente qu’environ 15 % du rendement perçu par les investisseurs. « Nous ne souhaitions pas aller plus loin », précise Vincent Mahé. « D’abord, parce qu’il n’est pas question de spéculer sur l’atteinte des objectifs : ce n’était pas la demande des investisseurs, qui s’engagent dans une démarche sociale. Ensuite parce que pour fonctionner sur une grande échelle, les social impact bonds doivent pouvoir être proposés à des investisseurs institutionnels, qui par définition ne peuvent pas risquer la totalité du capital qui leur a été confié. Ce qui est essentiel avec la part variable, c’est qu’elle oblige à une évaluation indépendante. Au-delà de son caractère incitatif, elle introduit une logique de transparence et d’évaluation qui mérite de se développer dans la sphère sociale ».
Les social bonds sont-ils appelés à se développer ? A la SNI, on en est convaincu : ils sont déjà présents dans les domaines de l’action sociale nécessitant un accompagnement personnalisé au-delà du traitement administratif, comme l’insertion professionnelle, la réinsertion des détenus ou l’aide aux personnes handicapées. « Nous pensons également que le social bond peut servir pour de grandes infrastructures sociales. Une partie du logement social peut sans doute être financée de cette façon. Les organismes de HLM conserveraient le cœur de leur mission, le contact avec les locataires et la conception des programmes, mais ils pourraient développer leur patrimoine plus rapidement, en consommant moins de capital » explique Vincent Mahé. « Les besoins sont énormes, que ce soit pour le logement social, la rénovation de quartiers ou le développement des métropoles, il est possible d’y répondre à condition que les investisseurs puissent s’appuyer sur un opérateur et intervenir dans un cadre stable».
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