Fusions & Acquisitions, La première revue des raprochements d'entreprises

DOSSIERS

Primonial REIM, immobilier de conviction

Entretien avec Laurent Fléchet,
Président du Conseil de Surveillance
de Primonial REIM


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Le groupe Primonial a été fondé en 1989 par une équipe de collaborateurs spécialisés dans les métiers de la gestion de patrimoine, emmenés par quelques personnalités de la Finance.
Tout d’abord filiale de Robert Fleming, puis de la banque américaine JPMorgan, le groupe devient en 2005 Patrimoine Management & Associés, filiale de BNP Paribas Assurance, et est détenue de façon minoritaire par l’équipe de direction.
En 2010, le management rachète la participation de BNP Paribas Assurance s’alliant à Naxicap Partners, premier opérateur français en capital – développement des PME. Le nouveau groupe ainsi constitué prend la dénomination Primonial, puis rachète en 2011 le groupe W Finance (filiale d’Allianz).
En septembre 2014, la force commerciale du groupe dédiée aux clients particuliers W Finance - Groupe Primonial change de dénomination pour devenir Primonial Gestion Privée.
Le groupe Primonial recompose sa structure capitalistique pour accompagner sa dynamique de développement. Aux côtés du management, Crédit Mutuel Arkéa entre au capital en juillet 2014, rejoint par les fonds BlackFin Capital Partners et Latour Capital en mai 2015.
Le groupe Primonial restructure à nouveau son capital en 2017. Les fonds BlackFin Capital Partners et Latour Capital cèdent l’intégralité de leurs titres. Bridgepoint, un des principaux investisseurs européens en Private Equity détient désormais 52,5% du capital, Crédit Mutuel Arkéa 35% et le management et collaborateurs du groupe 12,5%.  Bridgepoint se positionne comme un partenaire capitalistique et le groupe Primonial reste indépendant dans ses décisions stratégiques et sa gestion au quotidien.
« Aujourd’hui encore, le cœur de notre activité est la distribution et le conseil en gestion auprès de familles françaises. Petit à petit, le groupe s’est développé en créant des sociétés de gestion pour gérer des produits financiers ou immobiliers, notamment proposés et diffusés dans le réseau de distribution du groupe Primonial (mais pas exclusivement) », commente Laurent Fléchet, Président du Conseil de Surveillance de de Primonial REIM.
Primonial Real Estate Investment Management (REIM) est une société de gestion de portefeuille, agréée le 16 décembre 2011 par l'Autorité des marchés financiers. Elle a reçu l'agrément AIFM le 10 juin 2014. Son capital social est détenu par Primonial Holding et UFF Banque (Union Financière de France), une banque spécialisée dans la gestion de patrimoine et contrôlée par le groupe Aviva Vie.
« L’histoire immobilière des sociétés de gestion démarre en 2011, avec la création de Primonial REIM, première société de gestion immobilière de Primonial. Aujourd’hui, le groupe gère en immobilier près de 15 milliards d’euros d’actifs dont 12 milliards situés en France et 3 milliards à l’étranger », précise Laurent Fléchet.
Primonial REIM est présent sur 4 secteurs d’intervention : bureau, immobilier de santé et d’éducation, résidentiel, commerce.
Primonial REIM est l’un des principaux gérants d’immobilier de santé en Europe, avec au 31 décembre 2017,  3,5 milliards d’euros d’actifs et plus de 200 établissements (cliniques, EHPAD, maisons de retraite).
Au 1er janvier 2017, 10% du patrimoine sous gestion se situe en Allemagne, en Belgique, en Espagne et en Italie. Pour ce faire, Primonial REIM s'appuie sur des compétences de gestion locales à travers ses partenaires AviaRent, EC Advisors Healthcare GmbH (Allemagne) et Codabel (Belgique, Pays-Bas, Luxembourg).
« Primonial a parfaitement conscience qu’en immobilier les marchés sont locaux et qu’il faut avoir des équipes dans chacun des pays où l’on investit de façon significative. C’est la raison pour laquelle nous avons commencé à nouer des partenariats, racheter des sociétés ou créer des structures dans différents pays européens. Aujourd’hui, l’activité immobilière du groupe compte près de 250 collaborateurs dont 65 sont situés en dehors de la France. Nous avons notamment des équipes en Belgique, en Allemagne et au Luxembourg. Nous regardons d’autres pays pour nous y implanter, notamment l’Italie », confie le Président du Conseil de Surveillance de Primonial REIM.
« Toutes les sociétés implantées dans ces différents pays sont autonomes et gèrent leurs propres fonds d’investissements. Nous venons de créer au Luxembourg une plate-forme paneuropéenne qui va lancer son premier fonds paneuropéen dans le courant de l’année… La partie fund management et stratégie sera gérée depuis Luxembourg. En revanche, on s’appuiera sur les compétences des filiales du groupe dans chacun des pays pour l’investissement et l’asset management immobilier », explique notre interlocuteur.
Aujourd’hui, Primonial gère près de 2,5 milliards d’euros en Allemagne, 300 millions en Belgique, 300 millions en Italie, 200 millions en Espagne et un peu moins d’une centaine de millions d’euros en Irlande.
« Notre développement en Europe se fait essentiellement au travers des activités d’immobilier de santé. Nous avons acquis une véritable expertise et une taille critique en Europe, ce qui nous permet aujourd’hui d’accompagner un certain nombre d’opérateurs (comme Korian, Orpea, DomusVi et bien d’autres) dans leur développement en Europe. Les investissements dans la santé se sont développés à partir de 2016. L’acquisition d’un très gros portefeuille en Allemagne, d’environ 1 milliard d’euros, a été un vrai tournant dans notre stratégie. Il s’agit de Panacea composé de 68 établissements médicalisés, acquis en juillet 2016 », se souvient Laurent Fléchet.
Le groupe s’intéresse également beaucoup à l’immobilier résidentiel en Europe, avec des projets de fonds européens dans le domaine résidentiel.
Il intervient sur un marché complexe. « Aujourd’hui, si l’on parle de l’immobilier de bureaux, les taux sont relativement bas et l’on peut penser que les prix sont chers. Cependant, c’est l’analyse fine et la connaissance des villes et des secteurs dans chacune de ces villes qui permettent de dénicher des opportunités et créer de la valeur. Lorsqu’on parle de la France et notamment du marché parisien, on pense qu’il y a encore des zones où les loyers ne sont pas chers. Par conséquent, le potentiel de création de valeur ne passe pas par une compression des taux mais par une remontée des loyers dans ces zones », estime Laurent Fléchet.
« Dans le secteur de la santé, on observe d’importantes différences de rendements entre les pays (notamment entre l’Allemagne, l’Italie et la France). Nous sommes convaincus qu’il n’y a aucune raison pour que ces taux ne s’harmonisent pas en Europe dans un contexte de consolidation du marché, avec un nombre d’opérateurs de plus en plus réduit et qui opèrent un peu partout en Europe », poursuit-il.
« En ce qui concerne le secteur résidentiel, je suis convaincu que dans un certain nombre de villes en Europe le logement n’est pas tres cher et que nous avons des possibilités de création de valeur devant nous », ajoute le Président du Conseil de Surveillance de  Primonial REIM qui n’investit qu’en zone euro.
Quant au contexte global, « d’une façon générale, on peut dire qu’il y a eu beaucoup d’investissement et d’enchérissement de l’immobilier mais c’est aussi vrai pour d’autres classes d’actifs (actions, etc.). L’approche d’un spécialiste implanté en Europe, secteur par secteur, permet encore de créer de la valeur dans les années à venir, de façon significative », explique notre interlocuteur.
« Le marché immobilier parisien est un marché très profond. Peu de marchés ont cette taille. Sur le segment de bureaux, Primonial REIM investit pour l’essentiel à Paris et en région parisienne. En dehors de la France, on regarde essentiellement le secteur du logement, celui de la santé et celui des commerces. C’est notre stratégie européenne », résume Laurent Fléchet.
Parmi les opérations emblématiques récentes, citons l’acquisition par Primonial REIM d’un portefeuille d’actifs immobiliers rue de la République dans les 1er et 2ème arrondissements de Marseille pour un montant de 400 millions d’euros auprès de la société ANF Immobilier.
Dans cette opération, Primonial REIM est intervenu pour le compte d’un « club deal » regroupant des investisseurs institutionnels parmi lesquels Cepac Foncière, la MAIF et Suravenir.
D’une surface totale de 127.000 m², l’ensemble est composé de 140 actifs immobiliers principalement des immeubles haussmanniens mixtes d’habitation avec des commerces et des bureaux en pied d’immeuble, situés sur l’une des principales artères résidentielles et commerciales de Marseille.
Primonial REIM ambitionne de repositionner complètement ce portefeuille en créant une offre diversifiée, en adéquation avec les attentes des habitants. La programmation commerciale sera ainsi repensée et axée sur des commerces de proximité (bouche, restauration, bien-être, culture…) et l’implantation de nouveaux concepts.
Dans cette transaction Primonial REIM a été conseillé par Clearwater International France, la société eRE, l’étude Cheuvreux Notaires, les cabinets d’avocats Fairway et Fidal, ainsi que Denjean & Associés.
Une autre opération importante est l’acquisition par Primonial REIM d’un portefeuille d’actifs de type commerce en Sale & Leaseback, occupé par un opérateur italien de la grande distribution alimentaire de proximité, Tigros S.p.A. Ce portefeuille est composé de huit actifs répartis dans huit villes du Nord de l’Italie, exclusivement en Lombardie.
Cette opération a été réalisée par Primonial REIM, via un véhicule géré par une société de gestion réglementée italienne, Polis SGR p.A., pour le compte d’un Fonds d’Investissements Alternatifs (FIA) géré par Primonial REIM.
Les actifs du portefeuille sont majoritairement neufs pour 75% des surfaces louées et représentent une surface totale d’environ 16.600 m². L’ensemble du portefeuille bénéficie de baux commerciaux institutionnels d’une durée ferme de 12 années à compter du transfert de propriété en date du 1er mars 2018.
Cette acquisition italienne s’inscrit dans la droite ligne de la stratégie de Primonial REIM de diversification de ses investissements et de son développement en zone Euro.
Pour cette transaction, Primonial REIM a été approché par l’équipe Capital Markets de BNP Paribas Real Estate Advisory Italie, conseillé par le cabinet d’avocats Chiomenti, assisté par REEAS pour la due diligence technique et accompagné par eRE pour la réalisation de ses investissements en Italie. 
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