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DOSSIERS

Les spécificités de la cession de parts de société civile immobilière

par Alexandra Plain, avocate associée,
Gowling WLG

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La société civile immobilière (SCI) est une société civile qui a pour objet la détention et la gestion d'un patrimoine immobilier. Le recours à la SCI permet la détention d’un bien immobilier par plusieurs personnes. Lors de la cession de parts sociales de SCI, il est essentiel que les praticiens possèdent certains réflexes et demeurent vigilants à différents stades de l’opération de cession, parfois sous peine de nullité de ladite cession. 

Une nécessaire observation
des formalités préalables à la cession

Pendant la phase précontractuelle, en complément des audits usuels relatifs à toutes les cessions de titres comme par exemple, les vérifications portant sur la propriété des titres, la propriété de l’immeuble, la fiscalité, les principaux contrats, une attention toute particulière doit être apportée à l'existence ou non d’un droit de préemption légal, d'un droit contractuel de préemption ou de préférence du preneur et sur  l'obtention de l’agrément des autres associés de la SCI.

Les droits de préemption des communes
Le droit de préemption est une procédure qui permet à une personne publique d'acquérir en priorité, dans certaines zones préalablement définies par elle, un bien immobilier mis en vente par une personne physique ou morale, dans un but d’intérêt général et notamment pour réaliser des opérations d'aménagement urbain. Le vendeur doit alors, préalablement à toute cession, purger ce droit.
Il existe différents droits de préemption, le droit de préemption urbain (DPU), qu’il soit simple ou renforcé, et le droit de préemption en zone d’aménagement différé (ZAD).
Le DPU a récemment été modifié par la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi "ALUR ").
Seules les SCI dont le patrimoine est constitué par une unité foncière bâtie ou non sont concernées par le DPU. L’unité foncière est définie par la  jurisprudence comme un  « îlot de propriété d’un seul tenant constitué d’une ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision » (CE, 27 juin 2005, Commune de Chambéry, n° 264667). Dès lors, la cession de parts d’une SCI dont l’actif est constitué de plusieurs unités foncières, ou encore de lots de copropriété n’est pas soumise au droit de préemption.
De même, il convient de s’assurer que l’unité foncière qui sera ainsi cédée donnerait elle-même prise au droit de préemption en cas de cession directe par la SCI. Ainsi, en droit de préemption simple, les cessions de parts d’une SCI détenant un immeuble achevé depuis moins de quatre ans ne sont pas préemptables (Code de l’urbanisme, article L. 211-4).
Pour être soumise au droit de préemption, la cession doit concerner la majorité des parts de SCI, ou permettre au cessionnaire de détenir la majorité des parts. (Code de l’urbanisme, article L. 213-1)
Les SCI dites "familiales", exclusivement constituées entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, demeurent exclues conformément à la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion.   
Si la cession est soumise au droit de préemption, le vendeur ou le notaire adresse au maire, sauf délégation de ce droit par la commune à une autre entité publique, du lieu de situation du bien immobilier une déclaration d'intention d'aliéner (DIA). Cette déclaration est envoyée en quatre exemplaires par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou déposée contre décharge.
La DIA doit faire mention du prix et des conditions de la vente. Cette déclaration constitue une offre de vente. Par conséquent, elle doit être remplie avec beaucoup de soin et être signée par le vendeur ou son mandataire.
L’identité de l’acquéreur n’a pas à être mentionnée dans la DIA. L’intérêt de ne pas mentionner cette information est de ne pas être tenu, en cas de changement d’acquéreur, de déposer une nouvelle DIA dès lors que le prix et les conditions demeurent identiques. Toutefois, si une nouvelle déclaration est déposée, un nouveau droit est ouvert. La mairie pourra préempter même si elle y avait renoncé précédemment.
La mairie dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception l'avis de réception, ou de la remise contre décharge pour répondre et éventuellement exercer son droit. La mairie a la possibilité de solliciter de nouvelles informations dans un délai d’un mois ce qui retardera la purge du droit. L’absence de réponse dans le délai de deux mois vaut renonciation. 
La mairie dispose d’un délai de deux mois pendant lequel elle peut :
(i)  soit renoncer explicitement à son droit de préemption ou ne pas répondre, les parts peuvent peut alors être cédées au prix indiqué dans la DIA ;
(ii)  soit accepter le prix proposé et la vente est donc parfaite ; l'acte de vente doit être passé dans les trois mois et le prix payé, dans les quatre mois suivant la décision d'acquérir ; à défaut, le cédant est en droit de reprendre les parts et les vendre à un tiers ;
(iii)  soit faire une contre-proposition : le cédant a alors deux mois pour renoncer à vendre (son silence vaut renonciation), ou accepter la contre-proposition.                                              
Une cession de parts en violation du droit de préemption est nulle, l’action une nullité se prescrivant par cinq ans à compter de la publication de l'acte de transfert de propriété1, avec le droit pour la commune de se substituer au cessionnaire après l'exercice de cette action. 

Le droit de préemption ou de préférence contractuel du preneur  
La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, la loi 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux petites entreprises ne visent pas les cessions de titres de la société propriétaire dans le champ du droit de préemption légal du locataire d'un bail d'habitation ou d'un bail commercial2. Seule la cession directe du local d'habitation ou artisanal/commercial est concernée.         
Néanmoins, les parties sont libres de prévoir un droit de préemption ou un droit de préférence en faveur du preneur dans le bail d'habitation ou commercial.   
Ainsi, il convient préalablement à la cession de vérifier les clauses du bail, afin d’éviter tout risque de nullité de la cession et/ou une action en dommages et intérêts.
Il est à noter que même si le bail stipule un droit de préférence ou de préemption au bénéfice du preneur en cas de cession des parts du bailleur, la Cour de Cassation a pu considérer dans une affaire que si la cession porte sur un ensemble immobilier plus large que celui objet du bail, le bailleur n’est pas tenu de respecter cette stipulation3.  

L'agrément
Le caractère souvent familial et/ou intuitu personae des relations entre associés, ainsi que la responsabilité illimitée et conjointe de ceux-ci justifient la nécessité d’un agrément du cessionnaire, et ce que les statuts le prévoient ou non4. L'agrément de tous les associés (le cédant y compris) réunis en assemblée générale extraordinaire doit être obtenu. Des aménagements statuaires sont cependant possibles et notamment l’agrément pourrait être donné au sein d’un acte signé par toutes les associés ou à une autre majorité déterminée ou accordé par les gérants5
L'obtention d'un agrément pouvant impacter le timing de la cession, il est donc important de vérifier la procédure applicable prévue dans les statuts. 
Sauf dispositions contraires des statuts, ne sont pas soumises à agrément les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant.
Lorsque deux époux sont simultanément membres d'une société, les cessions faites par l'un d'eux à l'autre doivent, pour être valables, résulter d'un acte notarié ou d'un acte sous seing privé ayant acquis date certaine autrement que par le décès du cédant.
La cession entre associés est soumise à l’agrément, sauf clause contraire dans les statuts.         
Contrairement au délai de trois mois maximum des cessions titres de SARL6  ou de SAS7, le délai légal pour statuer sur l’agrément ou non, est de six mois. Toutefois, les statuts peuvent prévoir un aménagement de ce délai allant de un mois à un an8.          
Passé ce délai, l'agrément est réputé acquis si la société n'a fait aucune proposition de rachat des parts.
A noter que les associés d'une société civile, contrairement à ceux d’une SARL ou SAS, n'ont aucune obligation de rachat et peuvent prononcer la dissolution anticipée de la société (sauf renonciation au projet de cession de la part du cédant)9.
Néanmoins, en cas de désaccord sur le prix de cession, il est commun à toutes les sociétés que le prix sera fixé par un tiers expert10. Cet expert n'est pas lié par les spécificités statutaires (directives ou méthodes) de détermination du prix11. Les parts de la SCI sont valorisées en fonction de son actif immobilier.                              
Alors que la nullité d’une cession des titres d’une société est expressément prévue par le Code de Commerce concernant les sociétés par actions en cas de violation d'une clause statutaire12, le Code Civil est silencieux à cet égard pour les cessions de parts de SCI.             
Toutefois, la prescription triennale pour non-respect de la clause d'agrément est commune à toutes les sociétés.13 Seuls les associés ou la société peuvent agir en nullité pendant ce délai. Le cédant, le cessionnaire et les tiers n'ont aucun droit d'agir14.

Une nécessaire rigueur lors de la rédaction du contrat de cession
La cession de parts de SCI doit à peine de nullité, être constatée par écrit15 et notamment pour des raisons de preuve.
Par ailleurs, le rédacteur d’acte doit veiller à préciser que les formalités préalables ont été respectées, notamment la purge du DPU, des éventuels droits de préférence ou de préemption et l’agrément et que, dès lors, les parts sociales sont libres de tout droit et engagement.                                
De plus, le contrat doit faire mention des différents biens immobiliers gérés par la SCI. Une véritable rigueur s'impose sur ce point.            
Concernant les garanties, celles prévues par la loi étant limitées, et le cessionnaire ne bénéficiant pas des garanties légales dont il aurait bénéficié s’il avait acheté le bien immobilier et non les parts de la SCI, une attention particulière doit être apportée à la rédaction de la garantie de passif et d’actif.       
      
Le nécessaire accomplissement des formalités
La cession est opposable à la société dans les formes prévues à l’article 1690 du Code Civil ou si les statuts le stipulent par transfert dans les registres de la société. 
L’opposabilité à la société n’intervient qu’après l’accomplissement de ces formalités.  Nous rappelons que l’Ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations a modifié les formalités de l'article 1690 du Code civil qui imposaient une signification de l'acte de cession par huissier ou une acceptation par acte authentique. Désormais, la signification par acte d'huissier n'est plus obligatoire, une simple notification suffit16, ce qui constitue une simplification et une souplesse appréciées par les praticiens. L'opposabilité par le transfert sur les registres de la société reste possible.             
Concernant l'opposabilité aux tiers, la copie de l'acte authentique de l'acte de cession (notarié) ou l'original de la cession (sous seing privé) doit être déposé au greffe du Registre du Commerce et des Sociétés. Cependant, la publication des statuts mis à jour pourra suffire à rendre la cession opposable aux tiers17.
S’assurer que la cession est bien opposable à la société et aux tiers est primordial. A défaut le cédant est toujours considéré comme propriétaire des parts et demeure redevable de l'obligation à la dette, en lieu et place du cessionnaire.


1 Article L.213-2 al. 8 du Code de l'Urbanisme
2 Article L.145-46-1 du Code de Commerce (Loi Pinel)
3 Cass Civ 3e 9 avril 2014 (n°13-13949): "la clause litigieuse ne saurait conduire à imposer aux propriétaires de diviser leur bien en vue de les céder à des personnes distinctes"
4 Cass Com 7 avril 2009 (n°07-14.626): l'obtention d'un agrément s'impose toujours en cas de cession à un tiers.
Les statuts ne peuvent prévoir de clause contraire. 

6 Article L 223-14 du Code de Commerce  7 Article L 228-24 du Code de Commerce  8 Article 1864 du Code Civil
9 Article 1863 du Code Civil  10 Article 1843-4 du Code Civil  11 Cass Com 5 mai  2009 (n° 08-17.465)
12 Article L.228-23 du Code de Commerce  13 Article 1844-14 du Code Civil  14 Cass Civ 3e 6 décembre 2000 (n° 99-11.332) (SCl)
15 Article 1865 du Code Civil (acte notarié ou sous seing privé)  16 Article 1324 du Code Civil 
17 Les statuts ne peuvent prévoir de clause contraire.  


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