Fusions & Acquisitions, La première revue des raprochements d'entreprises

DOSSIERS

Le secteur des EHPAD doit s’attendre à de nouvelles concentrations

Entretien avec Florence Lafargue-Pautrat,
Partner France, EY


© Franck Dunouau
 

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Selon les dernières études détaillées sur le secteur, 728.000 personnes résident dans un EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) en France, soit 10% des personnes âgées de 75 ans ou plus et 1/3 des personnes âgées de 90 ans ou plus (enquête EHPA 2015). La poursuite du vieillissement de la population, sous l’effet d’un accroissement de la durée de vie,  devrait continuer à soutenir le marché de la dépendance.
Les deux principaux acteurs français sur le marché des EHPAD sont Korian et Orpea, avec des chiffres d’affaires de plus de 3,1 milliards d’euros en 2017. Au-delà d’une simple croissance organique, leur développement s’est appuyé sur de nombreuses opérations de rapprochement, en France comme à l’international. Leur parc de lits est aujourd’hui situé à plus de 60% à l’étranger.
Issu du regroupement des groupes de maisons de retraite Finagest et Serience, Korian intervient également dans la gestion de cliniques spécialisées (SSR : soins de suite et de réadaptation), de résidences services, de soins et d’hospitalisation à domicile. En 2014, la fusion-absorption de Medica par Korian donne naissance à la première entreprise européenne de maisons de retraite. En mai 2016, Korian acquiert Foyer de Lork, ce qui lui permet de devenir le n°2 en Belgique. Suite à deux acquisitions successives, l’Allemagne devient en 2017 le deuxième marché du groupe. En 2018, suite au rachat de 21 établissements au belge Senior Assist, Korian devient le premier opérateur belge. Le groupe, qui a rejoint la cote en 2006, est aujourd’hui présent dans 5 pays : France, Allemagne, Belgique, Italie et Espagne.
Le groupe Orpea est également présent dans les cliniques SSR et psychiatriques (à travers sa filiale Clinea). Depuis de nombreuses années, Orpea est implanté en Belgique, en Espagne et en Italie. Ces dernières années, il a réalisé plusieurs acquisitions en Allemagne (Silver Care, Celenus, RGB et Vitalis) ainsi que dans d’autres pays européens, notamment en Espagne, en Suisse, en Pologne (avec les acquisitions des groupes Medi System et Sanyres) et via la reprise du groupe Senecura, en Autriche et en République Tchèque.
« Le secteur des EHPAD a une vraie barrière à l’entrée, en particulier en France, où ce domaine d’activité est très réglementé, bien plus que dans d’autres pays d’Europe », commente Florence Lafargue-Pautrat, Partner au sein d’EY. « C’est une tendance pour l’ensemble des acteurs des EHPAD que d’essayer de se déployer au-delà de la France, notamment en Allemagne, en Italie et en Espagne qui constituent les cibles privilégiées. En Allemagne, la règlementation est bien plus souple qu’en France pour ouvrir un établissement (même si elle est en train de se renforcer) ».
D’une façon générale, « les acteurs français ont visé dans un premier temps l’Europe et les pays qui leur ressemblent. Cependant, Orpea a commencé à s’implanter au Brésil et plus récemment en Chine, pays où il y a une forte demande. Un premier établissement a été ouvert début 2018 et une deuxième est prévu », note l’Associée d’EY.
La Chine a d’ailleurs attiré nombre d’acteurs d’origine française à  l’image de DomusVi,  également actif en France, en Espagne, au Portugal et Colisée, implanté en Espagne, en Italie et en Chine. Maisons de famille (famille Mulliez via Creadev), reste pour sa part européen avec des implantations en Espagne et en Italie et l’acquisition récente (2018) de la société allemande Dorea Familie.
« Pour assurer leur croissance, les groupes d’EHPAD devraient poursuite leur déploiement à l’international, en particulier au-delà de l’Europe occidentale », note notre interlocutrice.
S’agissant des modèles, « l’une des différences réside dans la part de l’immobilier qu’ils détiennent ». Parmi les premiers acteurs immobiliers à s’intéresser aux actifs de santé, Gecina et Icade, le premier avec le rachat d’un portefeuille de murs de cliniques Générale de Santé en 2006, puis le développement d’EHPAD et le second avec un focus sur les murs de cliniques dès 2007. Ils sont depuis devenus une classe d’actifs à part entière et ont attiré les fonds immobiliers, notamment via des OPCI dédiés. Dans ce marché actif, Gecina a depuis lors cédé son portefeuille d’actifs de santé à Primonial et  Icade poursuit son développement et a entamé une diversification vers les murs d’EHPAD en 2018, avec l’acquisition de 14 murs d’actifs en France auprès de Residalya.
«  Korian a ainsi cédé la quasi l’intégralité de son parc, pour remonter ensuite dans sa détention à 15% de son patrimoine en propre et souhaite monter à 20%. Orpea détient pour sa part près de 50% de ses murs », explique Florence Lafargue-Pautrat.
« D’autres acteurs ont pour leur part privilégié le modèle de financement par des particuliers via le mécanisme de LMNP  (loueurs meublés non professionnels), GDP Vendôme a pour sa part conservé dans sa foncière les murs de ses EHPAD Premium… Si la tendance est à un allègement, il n’y a pas de vraie « norme » qui se dessine, mais plutôt des tendances par pays », estime-t-elle.
Les fonds d’investissement sont très intéressés par ce secteur. « C’est le rendement et le côté sécurisé du business qui les attire. L’un des principaux drivers de cette activité est démographique. La population vieillit. Un EHPAD n’est jamais vide, contrairement à certains immeubles de bureaux. Les taux de remplissage des EHPAD sont aujourd’hui aux alentours de plus de 95% », souligne l’associée.
Ainsi, les dernières transactions largement impliqué ces fonds, à l’image de la reprise par IK Investment Partners du groupe Colisée, détenu jusqu’en 2017 par Eurazeo PME. La même année, PAI Partners a cédé à Intermediate Capital Group, associé à Sagesse Retraite Santé (SRS), entité contrôlée par Yves Journel (fondateur), sa participation majoritaire dans le groupe DomusVi.
« C’est un marché qui attire et qui devrait continuer à se  concentrer », estime Florence Lafargue-Pautrat. Ce phénomène devrait concerner les acteurs de taille modeste, mais il est possible que des transactions plus significatives interviennent également. Le marché bruisse ainsi autour d’un mandat de cession qui pourrait viser Domidep,.
Existe-t-il de nouveaux modèles dans les EHPAD ? « Aujourd’hui, la tendance est de proposer davantage de services. Des EHPAD haut de gamme font leur apparition. L’emplacement choisi joue un rôle important, notamment en région parisienne et dans les grandes villes d’une façon générale », commente Florence Lafargue-Pautrat.
Quant aux nouvelles technologies et à leur influence sur le secteur des EHPAD, elles vont permettre de maintenir les personnes âgées encore plus longtemps à domicile. « Le maintien à domicile est une tendance de fonds, c’est pourquoi les plus gros acteurs développent également une offre d’assistance à domicile ». La croissance externe est là aussi un moyen de se déployer rapidement, à l’image de l’acquisition par Colisée de Bien à la Maison (BALM), deuxième acteur français de du marché en 2018.
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