Fusions & Acquisitions, La première revue des raprochements d'entreprises

DOSSIERS

Le secteur de l’hôtellerie et ses tendances

Entretien avec Florence Lafargue-Pautrat,
Partner France, EY


© Franck Dunouau


 

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Les grandes manœuvres se sont poursuivies dans l’hôtellerie en 2018, avec notamment  la finalisation, en novembre, de la reprise de Radisson Hotel Group par Jin Jiang, le premier groupe hôtelier chinois. Grâce à cette opération de 2 milliards de dollars, le groupe se hisse du 5me au deuxième rang mondial, derrière Marriott. Il vise la position de n°1 à moins de 5 ans.
Autre acteur à dimension mondiale, Accor a eu une année chargée avec la poursuite de sa stratégie de recentrage sur le métier de l’hospitalité, via la filialisation d’AccorInvest, société détenant une grande partie du patrimoine immobilier du groupe. Près de 60% du capital a ainsi été cédé à un ensemble d’investisseurs, incluant notamment les fonds souverains Public Investment Fund  et GIC ainsi que des investisseurs institutionnels ou financiers tels que Crédit Agricole Assurances, Amundi et Colony Capital.
Grâce à cette opération, Accor a dégagé 4,6 milliards, qu’il a annoncé vouloir dédier, en particulier, à hauteur de 1,35 milliard à des rachats d’actions propres et d’1,4 milliard à des opérations de M&A. Or, Accor a déjà investi plus de 800 M€ pour l’acquisition de l’australien Mantra (127 établissements en Australie, Nouvelle-Zélande, Indonésie et à Hawaï), près de 500 M€ pour celle de Movempick (84 hôtels dans 27 pays, avec une forte présence en Europe et au Moyen-Orient) et plus de 300 M€ pour porter sa participation de 53% à 86% dans le capital de la chaine polonaise Orbis. Par ailleurs, le groupe a acquis son siège social pour environ 400 M€.
Côté services, AccorHotels a repris Adoria, une plateforme SaaS qui permet aux acteurs de la restauration d’optimiser la gestion de leur approvisionnement. Il a également finalisé l'acquisition de Gekko, acteur majeur de la réservation hôtelière sur le segment de la clientèle d’affaires et celle de la plateforme de réservation pour restaurants ResDiary, active dans 60 pays et particulièrement bien implantée dans la région Asie-Pacifique et en Grande-Bretagne.
Compte tenu du ratio d’endettement du groupe, « le montant pouvant être affecté à des acquisitions futures devrait être d’environ 500 M€ » indique Florence Lafargue-Pautrat, associée d’EY Corporate Finance. « De plus, et pour confirmer sa stratégie « asset light », le groupe a annoncé vouloir céder les murs des hôtels détenus par Orbis, ce qui contribuera à dégager du potentiel d’investissement ».
Accor indique en effet souhaiter poursuivre ses opérations de croissance externe, essentiellement dans l’hôtellerie, en privilégiant des investissements « asset-light ». En revanche, les investissements dans la branche «New Business» ne sont plus mis en avant, le groupe devant finaliser les intégrations des acquisitions déjà réalisées et en particulier celles de de onefinestay (location de demeures d’exception incluant des services hôteliers) et de la conciergerie John Paul, les réalisations sur cette branche restant en retrait.
Parmi les autres acteurs mondiaux, le conglomérat chinois HNA, historiquement très agressif en matière d’acquisitions, s’est vu contraint de réaliser des cessions, sous l’effet d’un poids d’une dette très élevée et de demandes du gouvernement chinois que cette situation inquiétait.
L’année 2018 a ainsi été marquée par des ventes significatives, notamment sur le pôle hôtellerie : HNA avait acquis une participation de 25% dans le groupe Hilton fin 2016 pour 6,5 milliards de dollars, préalablement à la division de celui-ci en 3 entités (Hilton Grand Vacations, Park Hotels & Resorts et Hilton Worldwide Holding). En mars et avril 2018, chacune des participations dans ces trois entités a été cédée via des placements privés, pour un montant total de 8,4 milliards d’euros, soit un profit de près de 2 milliards pour HNA... Dès juin, HNA a cédé les 26,5% qu’il détenait dans l’espagnol NH Hotel Group au thaïlandais Minor International pour 622 millions d’euros. Il s’est également désengagé de Pierre &Vacances en décembre 2018.
Le marché français a été également été très actif en 2018 avec, en particulier, le choix du repreneur de  Maranatha. « Ce sujet a beaucoup occupé la place l’année dernière. Maranatha s’était retrouvé en cessation de paiements en septembre 2017, notamment sous l’effet d’un marché difficile en 2016 et 2017 et de la souscription d’une dette élevée et couteuse pour acheter le portefeuille Hôtels du Roy (360 millions d’euros). A l’issue d’un processus qui a vu de nombreux candidats s’intéresser au dossier, c’est le tandem formé par Accor et Colony Capital qui a été choisi par le Tribunal de commerce de Marseille », précise notre interlocutrice. Leur offre valorise, à horizon 5 ans, le pôle historique de Maranatha à 225 millions (environ 50 hôtels) et le portefeuille haut de gamme des Hôtels du Roy à 450 millions d’euros.
Autre opération finalisée en 2018 après une entrée en exclusivité en 2017, celle de l’acquisition par  Henderson Park de l’hôtel Westin Paris Vendôme, pour un montant d’environ 550 millions d’euros.
La reprise par Schroders d’Algonquin Management Partners, société paneuropéenne spécialisée dans l'investissement et la gestion hôtelière, est également une opération phare de l’année. 43 hôtels sont concernés, pour une valeur globale d’1,8 milliard d’euros. Ils sont gérés en propre ou via des franchises de renommée internationale. « Il s’agit d’hôtels haut de gamme, pour l’essentiel des 4 ou 5 étoiles notamment sous marques Mercure, Sheraton, Marriott, Hyatt et Radisson. L’essentiel du portefeuille est situé en France, mais le groupe est également présent ailleurs en Europe (Italie, Belgique…) », note Florence Lafargue-Pautrat.
L’hôtellerie indépendante n’est pas en reste dans cet environnement en évolution. En novembre, les groupements Logis et Citotel annonçaient leur rapprochement. Logis, qui compte 2.200 hôtels-restaurants, est très implanté en milieu rural, et Citotel (180 hôtels) est positionné sur les zones urbaines. Ce même mois, SEH United Hoteliers (595 établissements dont 450 en France) a annoncé son changement de nom (pour devenir The Original), la refonte de son portefeuille de marques (The original Access, City, Residence, Boutique et Collection) ainsi que la modernisation de ses systèmes d’informations.
« Dans l’hôtellerie indépendante, il faut également noter la montée en puissance des groupes ayant développé une image ou un concept comme Paris Inn, H8 Collection, Okko… », ajoute Florence Lafargue-Pautrat.
Quant aux tendances qui émergent, « la principale consiste à renforcer les offres de services, comme dans d’autres secteurs de l’immobilier.  Le mètre carré devient de plus en plus cher. Par conséquent, la création de valeur passe par l’intégration de services aux clients. », explique-t-elle. « Dans le secteur de l’hôtellerie, la connaissance du client et l’accueil sont bien entendu clefs. La personnalisation des offres monte en puissance grâce aux outils digitaux. L’idée est de connaître le mieux possible le client pour lui offrir le meilleur service. Cette tendance va encore se développer », souligne Florence Lafargue-Pautrat. « L’un des éléments sous-tendant l’opération envisagée l’année dernière entre Accor et Air France était d’ailleurs une mise en commun des bases de données pour renforcer les services clients ».
Autre tendance soulignée : « Dans l’hôtellerie, la tendance est à l’hybridation de l’espace. Dans un hôtel, on peut faire du co-working, louer des salles de réunion, organiser des cours de sport, offrir des services de restauration et de conciergerie, etc. Ces espaces ont l’avantage d’être souvent accessibles 24/24. Dans les espaces résidentiels également, on s’oriente vers les actifs qui ne sont plus purs et dédiés comme par le passé. La tendance est au multi-usage : un ensemble immobilier peut abriter plusieurs destinations », commente Florence Lafargue-Pautrat.
Selon elle, « l’expérience client est importante pour tous les modèles et des offres destinées à des segments spécifiques se développent, telles que celles à destination des « millénials » (Mama Shelter, Jo&Joe…). Il y a 3-4 ans, les groupes hôteliers appréhendaient les acteurs de type Airbnb. La règlementation dans les grandes villes a permis de calmer en partie le jeu, mais c’est aussi l’attitude des hôteliers qui est intéressante à observer. Si certains ont eu tendance à baisser les bras, d’autres ont pris cette situation pour un challenge. Ils ont eu une attitude dynamique et ont développé de nouveaux modèles. Aujourd’hui, le client ne va pas à l’hôtel pour trouver la même chose que dans un Airbnb. Chacun peut choisir une offre qui lui correspond. Des hôtels « thématiques » ont émergé. Ils offrent une nouvelle expérience, des services innovants… ».
Quant aux perspectives 2019 « les investisseurs continuent à avoir de l’appétit, en particulier pour le haut de gamme, avec pour cibles idéales Paris et les capitales régionales », conclut Florence Lafargue-Pautrat. « Par ailleurs, comme dans de nombreux autres secteurs, l’obtention et la qualité du traitement des données seront toujours des enjeux clefs ». 
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