Fusions & Acquisitions, La première revue des raprochements d'entreprises

DOSSIERS

LBO France présente son activité immobilière

Entretien avec Stéphanie Casciola,
Partner, Head of Real Estate,
LBO France


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Créé en 1985, LBO France intervient dans le private equity sur le segment mid cap (valeur d’entreprise comprise entre 100 millions d’euros et 1 milliard d’euros). A partir de 2003, LBO France s’est développé sur le segment du private equity small cap (valeur d’entreprise inférieure à 100 millions d’euros). En 2003, Stéphanie Casciola a rejoint le fonds d’investissement pour créer l’activité dédiée à l’immobilier. En 2009, LBO France a créé son activité consacrée à la dette qui avait été stoppée en 2013 mais qui reprend aujourd’hui grâce au partenariat signé avec Scor IP, le 4ème réassureur mondial. Ensemble, les deux partenaires ont lancé un fonds doté de 300 millions d’euros. En 2016, LBO France a acquis auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations la société Innovation Capital pour créer son quatrième métier, le capital venture ciblé sur la santé digitale. Aujourd’hui, LBO France compte 56 professionnels et gère 3,4 milliards d’euros (au 31 décembre 2017).
« L’équipe immobilière est composée de 11 personnes dont 6 dans l’équipe d’investissement », précise Stéphanie Casciola, spécialiste de l’immobilier. Elle commence sa carrière en 1999 en tant qu’analyste chez Morgan Stanley où elle est affectée au secteur immobilier. « A l’époque, cela ne me faisait pas rêver mais, finalement, je me suis prise au jeu. J’ai bien aimé cette manière d’allier le sous-jacent réel avec la finance », sourit Stéphanie Casciola qui a ainsi pu travailler pour le fonds MSREF à Paris, notamment sur de grosses opérations de sale and lease back.
Lorsqu’elle rejoint LBO France en 2003, le fonds a déjà réalisé 3 deals importants dans le secteur de l’immobilier : Cogedim, Nexity et le Marché aux Puces de Saint-Ouen (société Serpaul). « Suite à ces belles success stories, LBO France a décidé de se doter d’un pôle immobilier ad hoc avec une stratégie identique à celle du private equity. Il cible la création de valeur à court-moyen terme », commente Stéphanie Casciola. Avec les fonds White Stone et Lapillus, LBO France a mis en place deux stratégies immobilières complémentaires, dédiées au marché français dans toute sa diversité (actifs immobiliers et sociétés du secteur / Ile-de-France et régions) : une stratégie value-add au travers des FPCI White Stone et, depuis 2012, une stratégie core+ au travers des OPCI Lapillus.
« Notre stratégie immobilière est dédiée au marché français… Pour faire des TRI à deux chiffres en immobilier, il faut bien connaître son marché », insiste notre interlocutrice.
« Nous avons une vision très large de ce marché. Nous investissons dans toutes classes d’actifs : bureaux, résidentiel, hôtels, locaux d’activité, logistique… Il ne s’agit pas de fonds dédiés aux seuls actifs immobiliers. Nous investissons également dans des sociétés en lien avec l’immobilier. Ainsi, nous sommes actionnaires du constructeur de maisons individuelles Geoxia », précise Stéphanie Casciola.
« C’est un dossier spécifique car nous ous avons acquis Geoxia avec un objectif de restructuration lourde du groupe que nous avons mené à bien. Aujourd’hui, Geoxia est le n°2 des constructeurs de maisons individuelles, derrière Maisons France Confort. Nous avons réaffirmé son business model de constructeur via des marques nationales (Maisons Phénix, Maison Familiale, Maison Castor), ce qui est unique sur ce marché de constructeurs, très atomisé et régionalisé ».
« Nous avons une équipe totalement intégrée. Nous avons notamment décidé d’intégrer tout l’asset management. Au début, nous nous étions inspirés du modèle des fonds anglo-saxons qui ont un operating partner par opération (avec l’asset manager externalisé). La crise de 2008-2009 nous a conduit à modifier cette stratégie. Nous avons décidé d’internaliser tout l’asset management, les équipes financières et juridiques, pour être totalement hands-on sur la création de valeur. Ce business model n’est pas très courant dans les fonds qui font ce métier. Chez nous, la personne qui achète est également en charge de la mise en œuvre du business plan, contrairement à d’autres fonds qui ont des équipes d’acquisition et des équipes d’asset management », détaille la Head of Real Estate de LBO France.
« Nous ne souhaitions pas laisser nos intérêts financiers ou opérationnels dans les mains d’un tiers. Grâce à cette stratégie, nous n’avons pas perdu d’argent dans nos fonds, alors que c’était le cas pour de nombreux fonds value-add/opportunistes de 2006-2007. En ce qui concerne LBO France, nous avons réussi à créer de la valeur », note Stéphanie Casciola.
LBO France peut intervenir sur de nombreux types d’opérations dans l’immobilier. « Premièrement, nous faisons beaucoup de restructurations, de développements et de rénovations. Deuxièmement, nous faisons également beaucoup d’opérations de vente à la découpe. Nous achetons des portefeuilles et des actifs et les revendons par morceau. Notre troisième grande stratégie c’est le repositionnement locatif. Nous achetons des actifs soit partiellement loués, soit présentant des problèmes d’échéances des baux, afin de les retravailler d’un point de vue locatif avec l’objectif de fabriquer les actifs « core » de demain. Le but est de construire le meilleur produit possible pour l’acquéreur visé », explique Stéphanie Casciola.
West Park est la dernière opération de restructuration réalisée par LBO France. En 2015, le fonds d’investissement a acquis l'immeuble de bureaux West Park d'environ 20.000m² situé sur les Terrasses de l'Arche, construit dans les années 1980. Cet immeuble, libre de toute occupation, a été entièrement restructuré. L’année dernière, LBO France l’a revendu à AXA Investment Managers. « Nous avons réalisé une restructuration très lourde… Après avoir acquis l’immeuble, nous avons signé un contrat de promotion immobilière avec Linkcity, filiale du groupe Bouygues, puis nous avons commencé les travaux… Nous avons réussi à pré-louer l’immeuble à Groupama, avec un bail de 12 ans fermes. Six mois avant la livraison, LBO France a revendu West Park à AXA Investment Managers (NDLR : en juillet 2017) », commente Stéphanie Casciola. « Dans ce genre d’opérations, la valeur se crée via le repositionnement technique de l’actif et le fait de trouver un locataire avec un bail long ».
En 2016, LBO France a racheté à un fonds anglo-saxon un portefeuille de 12 actifs de bureaux situé dans l’ouest parisien, avec une trentaine de locataires. « Notre projet consistait à revendre ces actifs un par un, soit aux locataires en place, soit à des investisseurs privés ou à de petites foncières, une fois les états locatifs optimisés. ll ne nous reste à date plus qu’un seul actif ».
« Depuis que les taux sont bas, on observe un effet inverse à la grande tendance des sale and lease back de ces 15 dernières années : les entreprises redeviennent propriétaires de leurs locaux. Sur tous les portefeuilles que nous avons acquis depuis 2-3 ans, 1/3 ont été cédés aux locataires / utilisateurs. Les acteurs publics se positionnent également à l’achat… », note notre interlocutrice.
Lesopérations visées par LBO France sont des opérations de taille intermédiaire. « En valeur, ce sont des opérations comprises entre 20 et 100 millions d’euros (valeur d’actifs ou valeur d’entreprise lorsqu’il s’agit d’une société). Au-dessus de 100 millions, on rentre en concurrence avec les gros acteurs et notamment avec les fonds pan-européens. Cependant, il y a des exceptions et nous avons fait des deals de taille plus importante », précise-t-elle.
Sur les fonds value add, la période de détention est comprise entre 3 et 5 ans, comme dans une opération de LBO « classique ». « C’est une opération de LBO. Il n’y a pas de différence, sauf le sous-jacent », reprend Stéphanie Casciola. « C’est la même manière de travailler en termes de structuration et de financement. C’est de l’immobilier avec de l’ingénierie financière derrière ».
Quant aux OPCI Lapillus, ils ont une stratégie de création de valeur à moyen terme, à 6-8 ans. Le premier OPCI Lapillus I est notamment devenu propriétaire de 15 hectares à Bagneux. Il s’agit de l’ancien site de la Direction Générale de l’Armement, acquis en 2012. « L’objectif pour nous était de planifier tout le redéveloppement de ces 15 hectares (représentant 5% de la commune de Bagneux), en coordination avec la Ville. Le PLU a été révisé l’année dernière… Il s’agit d’une stratégie de création de valeur à moyen-long terme. La Direction Générale de l’Armement est restée locataire jusqu’en 2016. En 2017, le nouveau PLU a validé 300.000 mètres carrés de constructibilité dont près de 200.000 mètres carrés de logements sur un site où il y avait un peu moins de 100.000 mètres carrés construits, avec des bâtiments tertiaires uniquement... Nous allons y créer un quartier de ville avec des logements, des commerces, deux écoles, un lycée, un campus tertiaire (entre 50.000 et 100.000 mètres carrés) et des résidences gérées. La ligne 4 du métro arrive à Bagneux en 2021. La ligne 15 devrait arriver en 2024. L’arrivée des transports va complètement modifier la ville », souligne Stéphanie Casciola.
Selon elle, c’est la première fois que LBO France « intervient aussi en amont de la chaîne de création de valeur ».
« Nous avons acheté le terrain sans aucune certitude quant à la constructibilité et à l’affectation des surfaces. Mais nous avions des convictions », confie-t-elle.
« Nous avons souhaité que cette opération continue à se dérouler dans le cadre d’un aménagement privé. En décembre dernier, nous avons signé le plus gros PUP (Projet Urbain Partenariat) en France. Nous rentrons dans la deuxième phase du projet : l’aménagement. Le permis d’aménager a été déposé en début d’année et nous allons commencer le développement du projet par la cession des charges foncières logement. Nous allons nous concentrer sur le tertiaire et laisser la partie logement aux promoteurs. Nous avons donné 1 hectare à la région pour qu’elle puisse implanter un lycée d’enseignement général à Bagneux. C’est un cercle vertueux car la présence d’un lycée valorise la ville et le site », précise Stéphanie Casciola.
« Sur toute la partie technique, nous avons fait un partenariat avec Bouygues et plus précisément avec Linkcity qui regroupe les filiales de développement immobilier de Bouygues Construction », note-t-elle.
Sur cette opération, comme sur un grand nombre d’autres opérations réalisées par LBO France, le notaire impliqué est Sylvie Burthe-Mique de l’Etude Monassier & Associés.
« L’analyse juridique et administrative des actifs est clé pour la liquidité à la revente. Nous accordons beaucoup d’attention aux due diligences... Lorsque l’immeuble a un défaut juridique ou administratif, cela peut complétement obérer la liquidité. Nous sommes très vigilants sur cette partie », souligne Stéphanie Casciola.
Sa perception du marché immobilier en France ?
« Je trouve le marché français très intéressant. Certains acteurs affirment que nous sommes en haut de cycle. Je pense que c’est vrai pour certains marchés. Mais je ne pense pas que tous les marchés - au sens localisation - sont au même niveau dans le cycle. Certains marchés offrent encore soit un potentiel de réversion locative, soit un potentiel d’augmentation des prix, notamment avec l’arrivée de lignes de métro, etc. Ainsi, certains marchés atteignent des pics des valorisations tandis que d’autres marchés, bien particuliers, offrent encore une réserve de croissance », résume la Head of Real Estate de LBO France.



Les sorties marquantes réalisées par LBO France ces dernières années :
  • Chryso (CA à la sortie : 305 M€ ; EBITDA à la sortie : 50 M€) ;
  • Materne (CA à la sortie : 420 M€ ; EBITDA à la sortie : 40 M€) ;
  • Alvest (CA à la sortie : 351 M€ ; EBITDA à la sortie : 34 M€) ;
  • Labeyrie (CA à la sortie : 796 M€ ; EBITDA à la sortie : 68 M€) ;
  • Maisons du Monde (CA à la sortie : 602 M€ ; EBITDA à la sortie : 84 M€).
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