Fusions & Acquisitions, La première revue des raprochements d'entreprises

DOSSIERS

L’immobilier, un marché très actif pour les avocats spécialisés en M&A

Entretien avec Marcus Billam, Associé,
Darrois Villey Maillot Brochier


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« Hélas, je ne fais pas de droit immobilier ! Je conseille  certains groupes dont le sous-jacent est immobilier, groupes qui sont aujourd’hui très actifs en matière de fusions-acquisitions », corrige tout de suite Marcus Billam, associé au sein de Darrois Villey Maillot Brochier. Ce « généraliste » des fusions-acquisitions est pourtant intervenu sur la plupart des principales opérations de M&A concernant le secteur immobilier ces dernières années.
« Pour les avocats spécialisés en fusions-acquisitions, le secteur de l’immobilier est très actif depuis plus de cinq ans (comme a pu l’être auparavant le secteur des télécoms …). Les taux sont bas… Certains groupes doivent encore se recentrer. D’autres recherchent des moyens financiers pour renforcer leur stratégie », explique Marcus Billam. Début 2018, AccorHôtels dirigé par Sébastien Bazin a ainsi annoncé l’ouverture du capital d’AccorInvest, afin de dégager des moyens pour croitre dans son cœur de métier d’exploitant hôtelier et se diversifier dans le numérique.
Environ 55% du capital de l’entité qui détient les hôtels, AccorInvest, sera cédé à un groupe d’investisseurs composé des fonds souverains Public Investment Fund (Arabie Saoudite) et GIC (Singapour), des investisseurs institutionnels Crédit Agricole Assurances, Colony NorthStar et Amundi, et d’autres investisseurs. Lors de la réalisation de l’opération, AccorHotels bénéficiera d’un apport de liquidités brut de 4,4 milliards d'euros. « C’est une belle opération, complexe, il a fallu fédérer des investisseurs de typologie très différente dans une même entité partageant une stratégie identique », note Marcus Billam. Il ne s’agit pas d’une simple opération de « sale and lease back » puisque la propriété des fonds de commerce des 900 hôtels concernés est également cédée.
La spécificité de cette opération ? « C’est notamment le contrat de management. Il faut instaurer des règles contractuelles permettant la création d’un vrai partenariat entre celui qui détient l’immobilier et l’opérateur de l’hôtel, une relation de long terme… L’exploitation par l’hôtelier est importante, c’est elle qui détermine en partie la rémunération du propriétaire de l’immobilier. A l’inverse, lorsque le propriétaire ne fait pas les travaux nécessaires par exemple à l’embellissement de l’hôtel, l’exploitation est impactée. Ainsi, les deux acteurs doivent-ils établir une vraie relation de confiance sur des durées très longues », détaille Marcus Billam.
Marcus Billam est également intervenu sur l’opération Accor / Fairmont en 2016, lorsqu’AccorHotels avait acquis le canadien FRHI (enseignes Fairmont, Raffles et Swissôtel) actif dans le haut de gamme et le luxe, pour 2,5 milliards d’euros. C’est à l’occasion de cette opération que Qatar Investment Authority (QIA) et Kingdom Holding Company of Saudi Arabia (actionnaires de FRHI) sont devenus actionnaires d’AccorHotels, avec aujourd’hui respectivement 10,4% et 5,8% du capital.
Originaires des Etats-Unis, les opérations d’allègement en matière immobilière se font en Europe depuis une dizaine d’années. « Elles permettent aux entreprises de devenir plus agiles en disposant de davantage de cash pour financer leurs stratégies … Cependant, dans certains secteurs, les acteurs préfèrent rester propriétaires de l’ensemble de leur immobilier. « C’est un choix stratégique », souligne Marcus Billam. « Ainsi, dans certains secteurs d’activité, conserver un lien sur le droit de propriété est essentiel, c’est lui qui assure la pérennité de l’exploitation, l’ouverture de nouveaux sites étant strictement réglementée, c’est le cas notamment pour les super / hypermarchés ».
Selon Marcus Billam, le régime SIIC, dont bénéficient de nombreux acteurs de l’immobilier, explique également le nombre accru des opérations de M&A. Ainsi, de nombreuses sociétés cotées du secteur ne sont pas contrôlées, ce qui facilite les opérations de fusions-acquisitions. Aujourd’hui, le secteur de l’immobilier connaît des opérations « disputées » comme la prise de contrôle de Foncière de Paris (FDP). Tout le monde se souvient de la bataille boursière entre Eurosic et Gecina pour la prise de contrôle de FDP.
« C’était une opération très disputée car elle donnait une carte à jouer à un petit acteur, Eurosic, qui devenait ainsi quasi-incontournable. Gecina ne voulait pas laisser un autre acteur rentrer dans ce marché », se souvient Marcus Billam qui a conseillé avec ses associés Eurosic dans cette opération, très conflictuelle.
« Eurosic a déposé une offre publique sur FDP qui a fait l’objet d’une contre-offre de la part de Gecina. Cela faisait quelques années qu’on n’a pas vécu une bataille boursière si disputée. C’était une belle bataille juridique et judiciaire  », explique Marcus Billam qui a du développer avec ses associés Emmanuel Brochier et Nicolas Mennesson un bel argumentaire devant l’AMF puis devant la cour d’Appel pour empêcher l’offre de Gecina de prospérer.
« C’était une opération d’une grande complexité juridique… » Gecina a perdu devant l’AMF puis devant la Cour d’appel. « C’était un exercice de persuasion de tous les instants ».
A noter qu’en juin 2017, Gecina, perdant dans cette bataille, avait finalement pris le contrôle d’Eurosic dans une opération valorisant ce dernier à … plus de 6 milliards d’euros, opération dans laquelle Marcus Billam, Hugo Diener et Jean-Baptiste de Martigny sont également intervenus aux côtés d’Eurosic.
« Le phénomène de concentration, la structure du capital et le régime SIIC font que ce marché est actif et ses acteurs peuvent faire l’objet d’offres publiques hostiles, probablement davantage que dans d’autres secteurs d’activités », résume Marcus Billam.
La fusion entre Carmila et Cardety est une autre opération marquante du secteur réalisée en 2017 et permettant de créer la troisième foncière de commerce cotée en Europe continentale (derrière Unibail-Rodamco et Klépierre). Créée en 2014 par Carrefour, Carmila était détenue à 42% par ce dernier et par de grands investisseurs institutionnels pour le solde. Le nouvel ensemble porte le nom de Carmila. Carrefour en détient 42,4% du capital. Les autres anciens actionnaires de Carmila et de Cardety en détiennent respectivement 55,3% et 2,3% du capital.
Parmi les opérations marquantes du secteur, citons l’acquisition en cours de la société australienne Westfield par Unibail, une opération transfrontalière de près de 25 milliards de dollars (valeur d’entreprise de Westfield) dans le domaine des centres commerciaux qui permet la création d’un nouvel ensemble fort d’un patrimoine de plus de 62 milliards d’euros. Il s’agit d’une « très belle opération où les parties sont convenues assez vite des termes économiques, avec une forte volonté de faire une opération ensemble alors que culturellement beaucoup oppose les Australiens des Français. », commente l’associé de Darrois, conseil juridique principal d’Unibail avec à ses côtés ses associés Hugo Diener, Martin Lebeuf et Laurent Gautier dans le projet de reprise de Westfield, dont le fondateur avait été anobli deux jours avant la signature du deal.
Parmi les opérations annoncées en 2018, n’oublions pas de citer l’offre de 5,6 milliards d’euros lancée par Klepierre sur le groupe britannique d’immobilier commercial Hammerson (en cours), pour le moment rejetée par celui-ci.
« Chez Darrois, nous n’avons pas de spécialistes en droit immobilier. Le client vient chercher notre expertise en matière de fusions-acquisitions, en droit boursier. Nous travaillons souvent avec des confrères spécialistes en droit immobilier. Ainsi, avons-nous travaillé avec Frédéric Nouel dans certaines opérations pour Unibail et Accor. Le fait de travailler de cette manière permet au client d’avoir la force de frappe de deux cabinets, ce qui est souvent utile dans ces opérations extrêmement complexes, avec autant de spécificités. Cela permet d’avoir une confrontation fructueuse des idées, des éclairages différents. Les tandems se forment en fonction des souhaits du client et aussi des affinités… Dans nos métiers, la bonne entente est absolument indispensable », souligne l’associé du cabinet Darrois qui compte aujourd’hui 75 avocats dont 25 associés dans ses activités M&A, Contentieux / Arbitrage, Fiscalité, Financement, Droit Public, Restructuring et Concurrence.
Selon Marcus Billam, « aujourd’hui, la place de Paris est devenue plus attractive grâce notamment à l’effet Macron et au Brexit. Le marché des bureaux est encore en croissance ». « Les taux sont historiquement bas bien que les banques centrales souhaitent augmenter les taux mais de façon modérée. Des réformes sont également menées pour que le marché français renforce son attractivité… La France est devenue un pays attractif pour un grand nombre d’investisseurs étrangers qui nous regardent avec un intérêt accru notamment dans le cadre du développement de leur stratégie européenne. De plus, les effets du Brexit ne se sont pas encore vraiment fait ressentir. Le marché anglais résiste et ne s’est pas encore corrigé », estime notre interlocuteur. En 2017-2018, le cabinet Darrois a réalisé de nombreux dossiers emblématiques, et pas seulement dans le secteur immobilier. Darrois a notamment conseillé Gemalto, convoité par Atos puis repris par Thales, le chevalier blanc dans le deal. « C’était une belle bataille lors de laquelle mes associés Jean-Michel Darrois, Bertrand Cardi, Benjamin Burman et Olivier Huyghues Despointes ont mis en place une défense de Gemalto extrêmement efficace », commente Marcus Billam. Parmi les opérations phares du cabinet, citons également les deals Safran / Zodiac (8,7 milliards d’euros), Technip / FMC Technologies (6,2 milliards d’euros), RTE / CDC - CNP Assurances (4,1 milliards d’euros pour 49,9% du capital), Faiveley / Wabtec (1,6 milliard d’euros) et la restructuration d’Areva (5 milliards d’euros).
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