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DOSSIERS

Constructa, une plateforme de services immobiliers dédiée à la création de valeur

Entretien avec Mohamed Zayani,
directeur général,
Constructa Asset Management


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Constructa est un groupe immobilier indépendant. Présidé par Marc Pietri, le groupe a été créé en 1964 par Maurice Arnoult en tant que plate-forme de ventes. « Aujourd’hui, nous avons toujours une filiale dédiée, Constructa Vente. Intégrée au sein du pôle Résidentiel, c’est la première plate-forme indépendante de vente de logements neuf en France », précise Mohamed Zayani, directeur général au sein de Constructa Asset Management.
Constructa est l’un des rares groupes immobiliers en France ayant une expérience forte aux États-Unis, notamment dans le domaine du project management. « Nous avons réalisé plusieurs projets emblématiques pour le compte d’institutionnels aux États-Unis », souligne notre interlocuteur. Selon lui, les premiers projets emblématiques du groupe ont été construits aux Etats-Unis « où nous avons constitué une équipe forte avec un savoir-faire solide ». Ainsi, à la fin des années 1980 et dans les années 1990, Constructa réalise le Sofitel de New York, le Sofitel de Chicago ou encore le centre commercial Cocowalk à Miami (très innovant à l’époque). « Lorsque le groupe s’est implanté aux Etats-Unis, nous avons rencontré un certain nombre d’investisseurs, dont Morgan Stanley, qui a joué un rôle important dans notre histoire. A la fin des années 1990, ces fonds ont décidé d’investir sur le marché français et nous avons créé pour eux une nouvelle filiale, baptisée Constructa Asset Management », explique le directeur général.
Aujourd’hui, le groupe Constructa dispose de plusieurs filiales :
- Constructa Ventes est une plateforme de ventes d’appartements neufs ;
- Constructa Promotion intervient dans la promotion immobilière ;
- Constructa Asset Management est active dans la valorisation et la gestion de biens immobiliers pour compte de tiers ;
- Constructa Urban Systems intervient dans l’assistance à maîtrise d’ouvrage sur des grands projets d’innovation immobilière et urbaine ;
- Constructa Private Services conseille à l’investissement une clientèle privée fortunée
- Enfin, Victoire Haussmann, filiale qui bénéficie d’un agrément de l’AMF, gère les véhicules d’investissements.
« Lorsqu’un client entre chez Constructa, il peut bénéficier de toute la palette de services dans l’immobilier… Nous avons une très forte expertise financière mais nous sommes très attachés à l’actif, qui est l’immobilier. Nous pouvons faire bénéficier nos clients, tout au long du cycle de vie du produit immobilier, des expertises de toutes les filiales du groupe », souligne Mohamed Zayani.
Constructa Asset Management (80 collaborateurs) gère aujourd’hui un parc 2 millions de mètres carrés (170 immeubles) pour le compte d’une soixantaine de clients. Cette filiale gère 7,3 milliards d’euros d’actifs. « Nous faisons de l’asset management pour le compte de tiers. Nous travaillons pour des institutionnels français et internationaux », précise Mohamed Zayani.
Quant à la stratégie d’allocation et de réallocation d’actifs, « on suit la stratégie de nos clients ». « Chez Constructa, nous travaillons sur deux stratégies différentes. La première est une stratégie « core » qui concerne les produits sécurisés, bien structurés, avec des fondamentaux immobiliers très robustes et une détention long terme (entre 7 et 10 ans). La seconde est une stratégie très « value add », qui passe par une stratégie active visant à repositionner l’actif sur son marché (avec une détention de 4-5 ans en moyenne) », explique notre interlocuteur.
La transformation des actifs est un sujet majeur chez Constructa.  La transformation ne signifie pas automatiquement changement d’affectation. « Aujourd’hui, les cycles de vie des produits – qu’il s’agisse de bureaux ou de commerces … - deviennent de plus en plus courts. Ces actifs nécessitent régulièrement des transformations de plus en plus importantes permettant de les repositionner au sein de leur marché. A titre d’exemple, et compte tenu des modes de consommation qui changent, un certain nombre de centres commerciaux doit être repositionné… Nous faisons des opérations de transformation pour faire en sorte que ces commerces prennent en compte les nouvelles habitudes de consommation », commente Mohamed Zayani. Quant aux immeubles de bureaux, la façon de les exploiter change, elle aussi, très rapidement. « Les bureaux sont de plus en plus collaboratifs, plus ouverts et nécessitent plus d’espaces communs... Nous travaillons sur cette transformation des habitudes de travail et de consommation ». Le second type de transformation sous-entend le changement d’affectation. Les Docks de Marseille en sont un bon exemple. « En 1850, c’était un endroit pour stocker de la marchandise, un entrepôt. Dans les années 1990, une réhabilitation forte a été effectuée pour transformer Les Docks de Marseille en bureaux. En 2015, Constructa a finalisé ce travail en transformant les rez-de-chaussée et les cours en commerces », explique notre interlocuteur.
Après plus d’un siècle et demi d’existence, les Docks, bâtiment historique et emblématique du port de Marseille, retrouvent une seconde jeunesse depuis l’ouverture au public le 10 octobre dernier des Docks Village. Centre de vie urbain situé dans le nouveau cœur de Marseille, cet immeuble, détenu majoritairement depuis 2007 par des fonds gérés par JP Morgan Asset Management, a fait l’objet d’une rénovation complète des parties basses et hautes des rez-de-chaussée, de plus de 2 ans sur 15.000 m2.
Cette réalisation, pilotée par Constructa Asset Management et Constructa Urban Systems, imaginée par l’agence 5+1AA Alfonso Femia Gianluca Peluffo et réalisée par Dumez Méditerranée, filiale de Vinci Construction France, apporte une offre innovante et une nouvelle vision du commerce.
La transformation d’un actif immobilier ouvre de nombreuses possibilités. Cependant, il ne faut jamais oublier qu’il s’agit d’une opération très consommatrice d’investissements. « Il faut trouver l’équation financière permettant de faire en sorte que le repositionnement soit d’une part une réussite architecturale et immobilière et d’autre part une source de création de valeur pour nos clients », rappelle Mohamed Zayani.
En 2016, Constructa a été primé pour deux opérations phares lors de la cérémonie MIPIM Awards. Le MIPIM, plus grand marché international des professionnels de l'immobilier, réunit chaque année les acteurs les plus influents du secteur. Les Docks Village ont remporté le MIPIM Awards 2016 du meilleur centre commercial. La seconde opération concerne la Société Foncière Lyonnaise (SFL) qui a reçu le MIPIM Awards 2016 de la catégorie Meilleur Centre d’Affaires pour #CLOUD.PARIS, pour lequel Constructa Urban Systems a agi en tant qu’assistant à maître d’ouvrage. Ce projet de 35.000 m2 de bureaux en plein cœur de Paris, accompagné par l’architecte Philippe Chiambaretta, est emblématique quant à ses aspects environnementaux et technologiques. Il abrite le siège de Facebook et de BlablaCar.
Seul Immeuble de Grande Hauteur (IGH) à sortir actuellement de terre sur la façade méditerranéenne française avec ses 135 mètres de hauteur, la tour La Marseillaise est un autre projet phare du groupe. La Marseillaise a été conçue pour répondre aux normes internationales les plus modernes en matière de programmation mais aussi en matière environnementale. « C’est un projet emblématique pour toute la région sur lequel nous travaillons depuis une quinzaine d’années. Dessinée par Jean Nouvel, La Marseillaise développe 40.000 mètres carrés. Aujourd’hui, le projet est porté par trois investisseurs : la Caisse des dépôts, les Caisses d’Épargne et Suisse Life. La tour doit être livrée à la fin du premier semestre 2018. Elle fait partie du projet plus large du quartier d’Arenc à Marseille qui regroupe deux immeubles de bureaux (La Tour La Marseillaise et l’immeuble Balthasar, déjà livré et occupé) ainsi que des immeubles mixtes de résidences hôtelières et de logement », précise Mohamed Zayani.
Parmi les futurs occupants de la Marseillaise : La Communauté urbaine de Marseille, Orange, et … Constructa. La tour est aujourd’hui louée à plus de 80%.
« C’est un échantillon représentatif de l’économie de la région », conclut notre interlocuteur.
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